Un projet de construction nécessite le soutien d'un professionnel expérimenté. Trois choix s'offrent alors à vous:

  • le constructeur,
  • le maître d'oeuvre
  • l'architecte.

Quelles sont les forces et les faiblesses de chacun? Voici quelques pistes pour déterminer quelles sont les forces et les faiblesses de chacun et quel professionnel répondra le mieux à vos attentes.

Vous serez ainsi sûrs de faire le bon choix.

LA CONCEPTION

Le critère de la qualité de conception est fondamental, car il impacte en permanence sur votre confort quotidien.

Le constructeur

Le constructeur propose des maisons "catalogues" dont la conception a été étudiée avant la demande du client. Les constructeurs construisent ainsi beaucoup de logements dans une logique de standardisation. La structure du bâti n'est donc pas modifiable. En revanche, les plans intérieurs peuvent être modifiés. Cependant, cette démarche se fait souvent à l'initiative du client et l'étape de conception est bien souvent un peu bâclée. Les maisons du catalogue sont simplement posées sur le terrain sans aucune réflexion préalable, le but étant de construire au plus vite.

Le maître d’œuvre et l'architecte

Le maître d'œuvre et l'architecte s'adaptent à vos souhaits pour réaliser la maison de vos rêves. Ainsi, la maison peut prendre plusieurs formes et les plans intérieurs sont totalement sur-mesure. La plupart du temps ces professionnels adaptent l'implantation de la maison à la course apparente du soleil. Contrairement à un commercial, un maître d'oeuvre ou un architecte ont derrière eux une longue formation dans le monde du bâtiment et s'orienteront plus systématiquement vers une architecture soignée et auront à cœur de vous conseiller dans un agencement pertinent et fonctionnel de votre habitation. On notera enfin qu'au delà de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le recours à un architecte est obligatoire.

Conclusion: Quel professionnel choisir pour la conception?

Au niveau conception, si vous recherchez un produit "standard", vous pouvez vous diriger vers un constructeur. Pour une construction plus personnalisée, penchez plutôt vers un maître d'oeuvre ou un architecte. Dans tous les cas, un professionnel qui veut vous vendre une maison sans connaître la topologie de votre terrain et son orientation, n'est pas sérieux

LA RELATION AVEC VOTRE INTERLOCUTEUR

Le constructeur

Le constructeur se distingue des autres professionnels de la construction. En effet, vous avez dans un premier temps affaire à un commercial dont le métier est de vous vendre une maison et si possible plus rapidement que ses nombreux concurrents. A noter que bien souvent, le commercial s'occupe également de la partie "conception", ce qui explique que celle-ci soit parfois trop rapide. Une fois un compromis trouvé sur la maison, le commercial vous fait signer un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) qui inclut un prix global, ferme et définitif. En contrepartie, vous n'avez pas accès aux devis des entreprises et vous ne les choisissez pas. Combien coûte chaque élément de votre maison, quelle est la marge du constructeur? Vous ne le saurez jamais, car le constructeur n'est pas tenu de vous le signifier. Cette approche plutôt "opaque" pourra donc en rebuter certains. Après la signature du contrat, c'est un conducteur de travaux qui vous accompagnera pour suivre votre chantier jusqu'à la remise des clés. Vous ne reverrez plus le commercial dont le travail de vente est terminé.

 

Le maître d’œuvre et l'architecte

Votre premier interlocuteur est directement un professionnel du bâtiment qui vous accompagnera de A à Z. Il vous parlera du prix bien sûr, mais aussi de votre projet de vie pour concevoir une maison à votre image. Le maître d'oeuvre ou l'architecte vous propose ensuite un avant projet sommaire, c'est à dire une ébauche de votre future maison. Ces plans provisoires sont ensuite retravaillés pour atteindre le compromis idéal. Vous signez alors un contrat de maîtrise d'oeuvre. Un appel d'offres auprès des entreprises est lancé et vous avez accès à tous les devis. C'est vous qui choisissez vos entreprises avec l'aide du professionnel. Vous savez exactement où se trouve chaque centime d'euros investi dans votre maison. En bref, tout est transparent. Il n'est pas question ici de discuter le prix de la maison le jour de la signature du contrat mais de définir un projet et un budget à respecter.

Résultats: la qualité de la relation

Si vous acceptez une certaine opacité dans la relation en contrepartie d'un prix ferme et global, vous pouvez choisir un constructeur. En revanche, si pour vous la transparence du prix et des entreprises choisies est indispensable, vous opterez pour un architecte ou un maître d'oeuvre.

LE PRIX

Peu importe le professionnel que vous choisirez, une maison RT2012 se chiffre en général autour de 1300€ à 1700€ du m² en fonction des matériaux choisis et des prestations demandées. En appliquant quelques règles de conception, il est aisé de faire baisser significativement le prix de sa maison. Cela dit, il existe quand même des différences notables au niveau de l'approche du prix.

Le constructeur

Des prix intéressants à la base...

D'une part, le constructeur a des prix intéressants, car il tire profit de 2 phénomènes: 

  • La standardisation : Proposer des maisons standards permet d'éviter des frais importants de conception pour chaque habitation créée et d'aller vite sur cette étape pour vendre toujours plus.
  • La vente "en gros": Du fait ce cette politique de vendre "en masse", le constructeur est en position de négocier les prix des matériaux et des systèmes auprès des fournisseurs. Par exemple, de base, il choisit la même porte d'entrée pour tous ces logements et peut donc tirer les prix vers le bas en commandant des centaines de portes identiques.

... qui peuvent s'alourdir rapidement

On pourrait alors se dire que le constructeur est le professionnel le moins cher, mais il faut aussi tenir compte de plusieurs paramètres qui vont en parallèle alourdir le budget:

  • La personnalisation des maisons : Du fait de la standardisation, dès que le client s'écarte du modèle proposé par le constructeur, les prix flambent rapidement. Par exemple, si vous voulez changer la porte d'entrée standard en une porte plus personnelle, une plus-value importante vous sera facturée.
  • La rémunération du commercial : Le commercial doit vendre le maximum de maisons et le plus vite possible, pour toujours viser ces deux objectifs : standardisation et vente en masse. Ce commercial est bien souvent rémunéré en partie par des primes en pourcentage sur la vente de la maison, ce qui alourdit mécaniquement le budget. Cela explique également pourquoi la conception n'est pas forcément le point fort du constructeur.

 

Le contrat CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) implique un prix ferme et définitif. C'est à dire qu'une fois le prix signé dans le contrat, celui-ci ne peut plus être modifié quelles que soient les raisons, sans l'accord des deux parties (le client et le constructeur) car un avenant sur un CCMI est illégal! Cependant, pour anticiper les aléas du chantier, le constructeur est obligé de gonfler son prix de départ pour éviter les mauvaises surprises. Cette pratique contribue alors à augmenter alors le prix total de la maison. Concernant la marge du constructeur, on trouve des chiffres de l'ordre de 25 à 35% du prix de la maison. Cela dit, ces chiffres ne sont pas vérifiables puisque le prix de la maison est global et opaque (vous n'avez pas accès au prix détaillé de la maison). Le prix signé ne peut plus être changé, sauf si le client en fait la demande. (Par exemple, il veut changer le revêtement de sol prévu dans le contrat initial. Changer après la signature du contrat n'est d'ailleurs pas conseillé puisque le constructeur sera libre de vous facturer le prix qu'il veut).

Le maître d’œuvre et l'architecte

Un prix transparent

Le maître d'oeuvre et l'architecte ne bénéficient pas des bas coûts engendrés par les phénomènes de standardisation et de ventes en masse. En contrepartie, ils évitent les inconvénients. Il n'y a a pas d'intermédiaire à rémunérer (commercial) et vous pouvez ainsi personnaliser votre maison au juste prix. Concernant le contrat, il s'agit d'un contrat de maîtrise d'oeuvre différent du CCMI. En effet, celui-ci n'est pas ferme et définitif. Comprenez que les aléas de chantier seront à votre charge. Mais attention à ne pas tout confondre :

Le cas d'une malfaçon : Par exemple, un artisan a mal posé la cheminée alors que cette prestation était prévue dans son contrat, il lui appartient de rectifier la pose à ses propres frais.

Le cas d'un oubli ou d'un imprévu : Par contre, dans le cas d’un oubli (par exemple, la dalle pour accueillir l’abri de jardin n’avait été prise en compte dans le chiffrage), ou d'un imprévu (il faut finalement faire un vide sanitaire, on ne peut pas faire la dalle sur terre plein) c’est au client de payer le surplus. En effet, ces prestations n'avaient pas été chiffrées au départ.

Y a t'il un risque financier : A part les aléas de chantier (qui sont pris en compte dans le budget prévisionnel), le contrat est très sécurisant. Les entreprises sont payées au fur et à mesure, après avoir effectuées les travaux. Une réservation de 5% est aussi bloquée jusqu'à la levée des réserves en fin du chantier.

Quelles marges pour le maître d'oeuvre et l'architecte?

Pour le maître d'oeuvre et l'architecte, on peut chiffrer sa marge minimale à environ 15% du montant HT des travaux.

Attention! Quelques nuances...

La marge des professionnels est un indicateur qui varie... Elle s'apprécie différemment selon les régions et les projets. En province, on trouve des architectes qui travaillent très consciencieusement pour moins de 15%. Dans les grandes métropoles, cette marge n'est pas possible. Concernant la taille des projets, un montant forfaitaire est plus adapté pour les petits projets qu'une rémunération en pourcentage.

Le coût de votre chantier

L'appel d'offres reste une étape indispensable. En plus de baisser les coûts (en écartant certains devis improbables) avec une mise en concurrence, il permet au client de choisir en toute transparence. Vous arrêterez votre budget et votre prêt bancaire après avoir obtenu tous vos devis ce qui évite les surcoût dus aux modifications.

LE SUIVI DE CHANTIER

Un accès différent au chantier

Le constructeur

Avec un constructeur, la signature d'un CCMI inclut d'office le suivi complet de votre chantier. Par contre, vous devez demander au constructeur l'autorisation pour l'accès au chantier et vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des artisans qui construisent votre maison. Ces derniers sont bien souvent les sous-traitants du constructeur, qui reste leur donneur d'ordre jusqu'à la livraison. Dans les faits, l'accès au chantier est interdit au client pendant la durée des travaux.

Le maître d'oeuvre ou l'architecte

Avec un architecte ou un maître d'oeuvre, vous aurez les clés de votre maison et accès au chantier quand vous le souhaitez. Pour que le suivi de chantier soit assuré par ce professionnel, il faut signer un contrat en "mission complète" ce qui est fortement recommandé. Suivre le chantier est un travail complexe, il faut maitriser le vocabulaire technique des différents corps de métier et communiquer avec les artisans le plus clairement possible lors des réunions de chantier. Les interactions entre les artisans sont nombreuses et un chantier sans imprévu n'existe pas ! Le professionnel est logiquement bien plus expérimenté que vous et peut, dans une certaine mesure, "anticiper" le déroulement du chantier. Aussi, il réalise des contrats financiers avec les artisans. De fait, il a de l'autorité dans les décisions prises. En effet, si l'entreprise veut davantage de contrats avec le professionnel, il faut qu'elle réponde au mieux aux exigences de celui-ci. Enfin, en cas de pépins, le professionnel connait un réseau d'entreprises fiables et peut trouver un artisan en dépannage.

LES GARANTIES ET ASSURANCES

Un projet de construction implique des garanties solides. La loi française répond à cette attente avec une vraie volonté de protéger le maître d'ouvrage. En effet, tous les professionnels proposent les mêmes garanties.

Trois garanties obligatoires pour tous les professionnels

Tous les professionnels sont concernés : architecte, constructeur et maître d'œuvre, ainsi que tous les corps de métier (maçons, électriciens...). En bref, tous ceux qui participent à votre projet de construction doivent fournir les garanties suivantes.

La garantie de « parfait achèvement »

Elle dure un an à compter de la réception des travaux. Elle oblige le professionnel à réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature. Par exemple, la porte d'entrée a pris un coup lors du chantier, le professionnel doit corriger ce défaut dans l'année. C'est assez simple, pratiquement tout rentre dans le cadre de cette garantie.

La garantie « biennale »

Elle dure deux ans à compter de la réception des travaux. Elle concerne les appareils installés dans la maison. Elle impose au professionnel de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n'est pas opérationnel au cours des deux années qui suivent la réception des travaux. Par exemple, votre ballon d'eau chaude ne fonctionne pas correctement, ce problème doit être résolu.

La garantie « décennale »

Elle dure neuf ans et succède à la garantie de parfait achèvement. Votre maison est donc, au final, bien garantie 10 ans. Elle concerne cette fois tous les dommages qui rendent le logement impropre à son usage d'habitation. (Mauvaise tenue de la charpente, fissures anormales et étendues sur les murs...).
Par exemple, si dans la deuxième année, vous vous apercevez qu'il y a un " coup " sur la porte, cela ne rentre pas dans le cadre de cette garantie. (La porte peut toujours servir.) Par contre, si dans la deuxième année, des fissures importantes apparaissent sur les murs et compromettent la solidité de la maison, vous êtes couvert par la garantie décennale. Cette garantie est donc moins restrictive que la garantie de " parfait achèvement " mais elle garantit quand même l'essentiel : votre maison est bien aux normes de sécurité.
Cette garantie est un vrai gage de sérieux pour les entreprises. Avant toute signature des devis, l'entreprise doit vous présenter son assurance décennale. Sans elle, pas de contrat possible, l'entreprise n'est pas en conformité avec la loi.

Deux assurances à la charge du client

Une assurance facultative : celle du chantier

Cette assurance protège votre chantier des accidents ou dégradations liés à des facteurs extérieurs : vandalisme, vol, incendie ... Il s'agit en quelque sorte " d'une assurance habitation " mais valable pour votre chantier. Son coût est relativement modeste, généralement moins de 100€ (selon les assurances).

Une assurance obligatoire : la « Dommages-Ouvrage »

Cette assurance est obligatoire aux yeux de la loi. Votre assureur a donc l'obligation de vous assurer. On l'appelle généralement la " D.O. " pour " Dommages-Ouvrages ". Il s'agit en fait d'une "SUPER" assurance qui joue exactement le même rôle que la " garantie décennale ". Elle concerne donc la solidité du bâti.
On peut situer son coût autour de 3000 à 5000€. A noter que l'assurance Dommage-Ouvrage est comprise dans le prix global du constructeur dans le cadre du CCMI (Contrat de Construction d'une Maison Individuelle). Ce coût est évidemment répercuté sur le prix global, par ailleurs totalement opaque.
En cas de recours à un architecte ou à un maître d'œuvre, il appartient au client de payer cette facture indépendamment du contrat de maîtrise d'œuvre.

Prendre ou ne pas prendre, telle est la question… ?

Il existe un débat sur cette assurance : Faut-il la prendre ou non ? Dans tous les cas, celle-ci est bien obligatoire au regard de la loi, mais personne ne viendra vérifier sa souscription.Dans le cas d'une revente, si vous revendez votre maison avant les 10 ans de garantie décennale, vous serez obligé de le mentionner dans votre annonce et votre bien pourra perdre de la valeur.Dans le cas, d'une habitation "permanente" (plus de 10 ans), cette question est plus légitime. Le suivi de chantier a été bien fait, les lots des entreprises sont bien définis, est-ce une dépense stratégique ? Certains architectes ou maîtres d'œuvre conseillent d'ailleurs, un peu officieusement, de ne pas y souscrire.

Conclusion

La loi française a fait de la protection du client une priorité avec trois garanties obligatoires pour les professionnels : la garantie de " parfait achèvement ", la " garantie biennale " et la " garantie décennale ". Pour les assurances à la charge du client, certains y verront un lobbying abusif des assureurs, d'autres y verront une protection supplémentaire. Pour plus d'infos sur ces garanties, rendez-vous sur le site officiel du gouvernement.